2017年11月2日星期四

讀者 - 英國買樓問題 - Vicky

諗唔到有咩好寫,一於將讀者來郵的問題整理一下,再回覆得詳盡一點,俾有興趣的朋友參考一下,又可以保持這個博客定期更新。




Vicky: 


你好,我最近了解英國樓盤時,發現你的blogger,看後心中也對"隔山買牛"這方案多了不少認識,真的多謝你的無私分享.2016年夏天我一家人第一次到歐洲自遊行,有機會在英國倫敦待了五天,感覺當地天氣不錯,没有感到如教科書中形容"霧都"般潮濕,而且我是住Airbnb,樓房感覺古典而不殘舊.我也認為大學樓是投資英國樓的入門,自己有些心動在英國買樓收租.我有些問題想請教你,希望不會占用你太多時間.

1)你常說的好代理和好律師是要經過多次買賣才發現嗎,還是你經朋友介紹?
2)當地二手樓維修費用是如何介定,有政府法規詳細劃分嗎?如有可否給我網址?
3)因為我是在澳門工作,不能常常到英國,其實是否不利我在英國投資買樓?
4)我英文程度不高(僅可日常簡單談話),會影響到我在英國投資樓房時的判斷嗎?
5)是否没有在英國工作就不可借貸,我這裡的入息可用嗎?
6)我如果在birmingham購入第一層收租,有什麼注意嗎?

答:

1) 英國太大,沒有全國性的管理集團,所以每個城市的經紀都不同。管理我是慢慢逐間逐間問的,最後搵到覺得不錯的。當時一共問了幾十間,差不多整個城市的經紀都有問。其實不難,首先寫好一封詳細的電郵,內容包括,他們能提供的服務,收費及簡介自己的組合等。然後再從他們的回覆內容等的因素選擇。基本上一日不回的已經可以剔除,客仔的回覆都不盡快回,租客的查詢可想而知; 收費太高的剔除; 感覺不是想做生意的又剔,慢慢就可以揀到應該可用的經紀。至於律師則是朋友介紹,幸運律師非常好。不過我認為揀律師可以用揀經紀的方法。

2) 維修視乎有甚麼東西要維修。海外買樓在這份面多靠經紀。政府沒有指引,但網上有很多資料,包括工作的大概價錢,可以做個比較。如果工程大的,我通常會叫經紀搵多幾個師傅報價,甚麼人工,用甚麼材料。

3) 借貸上會比較麻煩。不過不能常常到英國不太會影響到在英國買樓,我想十個入面,八九個有在英國買樓的香港投資者都不想來英國,最多就是一兩年來一次。

4) 英文不高會有問題。但相信還是能將勤補拙,勤力一點用 Google translate 或字典還是可以的。 我也是這樣。你話阿拉伯文連寫都唔識寫,打都唔識打出來就話無從入手姐。

5) 澳門收入真的不知道。香港的話,我知道是可以的,香港有幾間銀行都有做英國樓的按揭。澳門居民可否申請到這些按揭就不知道了。

6) 除了在一般買樓要注意的地方,最重要是留意地契細節,如地租,業權,Service charge 之類,這方面港澳都較少重視。



2017年10月24日星期二

2017年第三季回顧

嘩,眨眨眼又過了三個月 (應該是四個月先正確),時間可不可以過得慢一點呢。

即使一個月先寫一篇文,都覺得好像昨日才寫完一樣。這樣慢的出文速度,難得每日還有讀者來睇,真的要多謝你們的支持。我會努力督促自己去寫多一點文章,不負各位的支持。雖然做唔到以前的每個星期一篇,但最起碼一定每月一篇。這個保證由二零一一年寫博客到現在還是保持到,老實講還是挺自豪的。當初寫博客絕無想到自己可以堅持這麼久。

說回這三個月的事,新工做了六個月,新工樣樣都好,也學到不少的東西。若果要投訴的話,就是鬼佬工的通病,凡事慢一拍同太舒適。對比起之前份工,老闆一朝早就會催進度,無進度的話就要催人,一定要催到有唯止;現在這份工,一兩個星期唔催都是正常事,真正的壓力與其說來自上司,不如說是自己,實在頂受不到這樣慢的速度,所以未等上司催進度,自己已經去催速相關的同事。真怕做長了這份工作,自己的節奏但會越來越慢,及貪圖這份工作的安穩,而失去了走出去闖盪的心。有一晚車順道車老頂返屋企,老頂都同我來個真心話,他說以我的做事方式,批我一定不會做得長,原因是很快會頂唔順這麼慢的做事速度,希望真的如他所講吧。

講番投資重心,英國樓過去的一兩年都好境,不幸的就係這是除了我集中投資的油城。油城受油價拖累,樓價跌了不少,跌到差不多我剛剛開始買樓時候的水平。跌市下,自己的投資價格下跌當然是不好受,但係同一時間,樓價跌到這個水平,我又認為是入市的好機會。一來少人爭,二來亦有減價的空間。之前儲定同賣出樓 2 而來的子彈,終於都可以重見天日,派上用場,看看有甚麼目標。這兩三個月又開始睇樓,看看有甚麼目標。今次不同以往了,以往要快快買樓去搭起個棚,但今次棚已經搭好,可以慢慢睇唔洗急住去買。睇啱先落手。買樓以買優質,地段好的為主,不以買得多為目標。希望最遲出年新學年前可以買到間。

之前暫停買樓,一來是樓價跌,二來還有是稅務改革,令到個人買樓收租買到個水平就會受到稅制所限,再買樓收租完全無錢賺。今次同按揭經紀傾計,早前成立的公司終於可以用來借錢買樓,而且利息還要比想像中的便宜,只是比個人做按揭多一點點。計算上公司在稅務上的優勢,實在是除苯有精。所以今次應該會用公司來買。此門一開,以後買樓就不再受稅務所限,真正能夠做到持續的擴張,這亦算是完成了投資的一個階段,讓組合可以自己滾大下去。即使沒有了個人收入或者投入,組合依然可以自己越變越大!

講起稅制,不知大家有沒有這樣的想法,我成日都覺得無論係香港或者是英國政府出的所謂打擊樓市的招數都係表面打擊樓市,實則就是打擊普通市民向上流的機會,限制他們在地產市場上的出路。要大家安居樂業的話,與其叫政府出招,會唔會叫政府唔出招好過呢?!看香港,越打壓樓市,新樓就越起越細,普通人的居住空間每況愈下,上車盤就成間以前的劏房/板間房一樣,中產想換間稍為大些少的,又因為按揭限制換唔到。英國稅局就更有問題,無端端改稅制,令到買樓收租的成本大增。幾年前我買樓的方法,係今時今日的難度要高很多,一般人買兩三間已經要停止。再增加買樓收租的的話,反而要倒蝕。但另一邊廂,好似我一樣,已經有少許規模的,就可以透過其他方法去繼續增持。究竟這些政策係想幫人定限制人?!

這個世界實在有太多東西我想不透,只好跟住做。。。。還是繼續去睇樓好了。

2017年9月11日星期一

第一個香港租客,第一個欠租租客

這幾年來,租客來自五湖四海,可以講六大洲的人都租過。香港的反而很少,不是說沒有香港人,只是大多來看過樓後都沒有下文。是不是他們看到業主同樣是香港人而有戒心,因為香港包租公的形象多數是為利是圖,斤斤計較,算死草,所以寧願選個鬼佬包租公呢?!自問作為一個包租公,都算是良心型,有壞有要換的都立刻處理。租客退租時,也不會克扣訂金。鬼佬可能更加不可理喻。

話說,上一年在把租務交給經紀前,幫朋友的一層三房單位找到了來自香港的租客和他的兩個英國朋友。當時三個都是一年級升二年級,見面的時候印象都不錯。對這個香港來的租客印象卻不太深刻,因接洽時多數都是跟他的兩位朋友交談。甚至連他來自香港都是較後的階段才知道,一路都用英語聯絡,還以為他是在這裡土生土長。第一位來自香港的租客,感覺都幾有趣。

時間飛逝,一年過去,又到續租時,他們一早在四月時簽了新租約,原以為一切順利,又可以穩穩陣陣收一年租。

誰不知近一兩個月這位香港租客開始欠租,幾日前又收到經紀來的一封電郵。


原來這位租客,考試不合格而退學,也不回來英國了。

看到這封電郵時,實在頗為氣憤。氣憤的原因不在於少了個租客,反正跟他的交情不多,租金也有他的朋友負責。他考試不合格而退學,前途問題等,也輪不到我上心。我也不會為他浪費了兩年時間讀不到書而可惜。

老實說,作為業主的一方,少了他也沒有甚麼所謂,反正租約已經簽了,他的其他兩個朋友要繼續交租。若果不交,要弄到法律上追討,絕對會重創他們的信貸紀錄。香港人還好,他的兩個英國朋友將來要借錢之類就難過登天了。

之所氣憤是,為何做人可以這麼沒有交帶,而這個人還要是同鄉。

自己都做過學生,離開大學也不過是上一年的事情。考試的成續一早在七月已經公佈,不合格一定不會等到九月才知道。既然知道自己不合格不會繼續學業,何以要拖到九月的時候才通知你的同屋主以及業主呢?!業主都算,同屋主總要交代一聲吧。經紀跟他的朋友聯絡過,他們也不知道他的去向,這會不會太過份呢?

若果早一點讓我們知道,即使是兩個星期前也好。我們也可以及早安排,找租客頂替。在八月要找個租客都應該不錯。倒是現在大學都已經開學,學生大多都已經找到了住處,要找人頂替又談何容易。看來不到十二月新學期開始,也難找到人。現在他的兩個朋友最壞打算是整年都要兩個人交三個人的租金,實在替他們難過。

這樣沒有交帶的人,同為香港人都真係幾慚愧。

我又想,做人做事無交帶,好極有限,會不會跟讀不到書,考試不合格有關呢。

如果你看機會到這篇文,我真的很希望你告訴我當中是否有甚麼隱衷。。。

2017年8月30日星期三

另類穩陣投資


在英國,物業投資的範疇有很多,其中一種最穩陣的莫過於是購買物業的永久權 (Freehold)。

在香港,除了港島的一兩座教堂之外,所有的永久業權都在政府手中,因此也有了差餉地租。因為政府才是真的業權擁有人,批出長期的租約 (Leasehold) 給香港物業的買家。

英國則不一樣,很多的永久業權都在私人手中,可以自由買賣。

為何買永久業權被視為最穩陣的投資,英國甚至有 REIT 專買永久業權?

首先,永久業權代表業主擁有對土地永久的權利。建築會變殘變舊,但土地相對要穩定得到,擺上一千幾百幾年都是一樣。幾千萬年地質變動等就難講,不過無需睇咁遠,人類有文明都係講緊幾千年。英國的政治環境也穩定,這樣的資產傳幾十代是有可能的。英國有些貴族,家族的土地就傳承了起過幾百年。

其次,作為土地持有人,只要塊地還在,就可以不斷地向土地的使用者收取地租,延綿不斷。通常欠租率是極低的。因為欠租的後果可以很嚴重,甚至整棟建築白白地給了土地業權擁有人。稍為正常的人,欠水欠電欠稅欠銀行錢,都不會欠地租。

再者,不只有地租,視乎地契租約,業權人還可以收取服務費,轉租費,裝修費,准許費等等。成為地租外,又一收入的來源。

以圖片中正在發售的物業永久權為例,七十四個單位的業權,售價  £350,000,目前的地租是 £17,488,回報近 5%。最為吸引的是當中有條款地租每十年跟隨通漲上升,即是說收入不會隨通漲而貶值。

這樣穩陣的投資真係去邊搵!

2017年8月24日星期四

再談還息不還本



最近有讀者來信問到還息不還本按揭的問題。

"在追看初期到中期的文章時,你不時道出按揭的方便,並且強調只還息不還債的好處。可是終有一日也得還債吧?那請問在那一天你如何拿出一大筆錢出來還債呢?一間房子還可以,但當你十間房產也是這樣得來時,那你如何在三四十年後拿出一大筆現金來還債呢?需要賣資產嗎? 

我的第二個問題是,當租金收入不足以抵消所需的償還款項時,便需要靠個人能力尋找收入。假若手頭上大部份的房產都還未供款完畢,那風險便會更大了?" 


剛開始接觸樓按/借債的時候,我也會想在三十年後如何還債。傳統的教育教導我們,有借有還就是上等人,有借無還就是過街老鼠,會俾人淋紅油。借錢要還錢,看似天經地道,十分合理。

當了解更多關於債務這個問題後,卻越來越明白到這裡是一個誤區。有借有還,可不代表我們 "一定” 要還清債務。有借有還可沒有說代表要做到零債務的境界,定時定候,準時還款一樣算是有借有還。

我發現在借錢問題上不少人都忽略了一個很重要的事實,一個簡單的會計原則 — 交易是兩向的。借錢不是單純的增加債務。借錢的同一時間,債務是上升了,但資產也上升了。在一個無利息的世界,借錢根本不是一個問題,因為你可以隨時用同等的資產去還債。套用於按揭,我借錢買樓,同樣可以賣樓還錢,唔一定要在另一處拿一大筆錢來還債。

再說了,英國買樓的另一好處,除非是結構出現問題,否則層樓再舊都可以拿來做抵押。承上的思路,既然知道未來層樓可以繼續用來借錢,那新錢還舊債,再借新新錢還新債。。。。好像看不到這要真金白銀拿出一大筆錢或者要賣資產來還債的一日。

我認為借債最大問題不是償還本金,而是定期準時還利息還本金帶來的現金流問題。要做上等人,一定要定時定侯還款。不能夠準時定期還款,就會引發到債主追討整筆借貸,這個才是大問題。如果有一筆投資回報是一萬倍,但現金流不以支撐到那一日的到來,那又有甚麼用呢。套用這種思維,既然借債最大的問題是還息同還本金,還息不還本的按揭還少一樣,自然有優勢。

回第二個問題,當租金抵不上支出的時候,不能夠提供正現金流的話,我認為就是要重新審視資產的時候,一件不能提供正現金流的資產,必然是要在其他方面上得到高的回報作為補償。這時候的資產能否做到這樣的高回報呢? 如果做不到就要想去放棄了。未供完的樓也可以賣出,沒有必要去抱著一件回報不理想的資產。資產而已,不是老婆。

關於借債,帶番個頭盔先。以上所說的只是簡化了的理論,借債買樓還是有一定的風險,我們不是活在一個零息的世界,利息會變動,樓價會變動,樓也不是說賣就可以賣,等等等等,各種的因素都會影響到借錢投資的實際風險。借錢投資還是要三思三思三思。

很多人說我在借錢上大膽,其實我實在不敢認同。

如上篇文說,我是很細膽的。我這些年來借極我的負債水平都未試過超過六成,拍馬也追不上九成按揭上車的人。其實當中的道理一樣,都是借錢買樓。我就不明白為何借九成上車是可以接受,借錢買樓收租反而是高危投資呢?!

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