2018年1月8日星期一

希望有個壞租客 - 愛丁堡 "荀盤" ?!



愛丁堡市中心,最古老的城區,距離游客熱點的皇家英里大街只是半分鐘的路程;愛丁堡城堡十分鐘,愛丁堡王宮都係十分鐘,愛丁堡火車站十五分鐘左右。

這個兩房單位都只是 £145,000,每月收租 £800,回報 6.6%,而旁邊一模一樣的起碼要 £200,000,月租 £900 - £1000 !!! 足足平了兩成半! 點解咁平,原來係因為租客有份 "長命租約" (assured tenancy),即是說租客只要不犯錯 (no fault) 準時交租,業主就無權單方面終止租約,而租客死了之後,還可以傳份租約給家人親戚(一次)。

現在的租客就由 2004 開始租。銀行唔會接受有這類型租約做按揭。所以一次要用現金買入。丕過銀行唔受的原因單純係因為變成銀主盤,都趕唔走租客。真的百思不得其解其實有咩問題?! 變左銀主盤都會有投資客接貨姐。我第一個去買!話雖如此, 業主都係可以年年按市價加租,04年的租金是 £495,現在係 £800,都升左六成! 

我覺得真正賺錢的機會在於如果租客放棄租約,層樓立即變回做正常盤。拎去銀行以市價做按揭,立即變做空手取白刃。加上,係正越來越蓬勃的旅遊區,用來做 airbnb 起碼 £70 一晚,而且年終無憂。 如果有閒錢,真係值買來博一博。

即使租客唔走住足一世,穩穩陣陣收租都唔錯。

當然求神拜佛希望佢變做壞租客,唔交租,破壞層樓可以趕佢走就仲好。 

可惜,無咁多資金....... :p

所以賺錢機會唔係無,平時都要儲多啲資金,咁有機會來到先可以食到。



層樓的資料:
http://www.rightmove.co.uk/property-for-sale/property-52214289.html

補充資料:
Home Report:
https://drive.google.com/open?id=1bVk5ZLs7FtQVDTQbC1xyDPxnkJMaYqb1

Sales Particulars:
https://drive.google.com/file/d/12RIUIsXxu7Rq3N5z7PRR-E6yEUejwOvY/view?usp=sharing




2018年1月5日星期五

2018年展望



來到 2018 年的年頭,又是時候寫寫今年的計劃。

投資上,重中之重當然是英國的地產投資,正確來講是蘇格蘭,再正確來說是油城。

單單這一句已經特顯到現
在的投資組合的問題,太過集中在同一個地方。實在有需要分散投資來做到分散風險。新一年第一要做的是更努力去認識其他城市的樓市,為將來南下舖路。油城市場始終是小,而且依賴石油,長期(幾十年)來說,當石油掘乾掘淨,油城的樓價肯定會長期跑輸大市,回到一個平淡小城的水平。在油城的投資,只能當作未來發展的基石。

話雖如此,南下應該都不會在這一年內發生。我看油城樓市在上一年跌勢開始轉定,但成交還是很少。看來市場上還需一段時間消化,樓市才會再現升軌。這個絕對是買優質貨的好時機,起碼不用跟人搶。在上年的下半年物色了幾個不錯的樓盤,價也已經出。期望今年可以增大組合。在大學旁邊的地產,基本上可以無視經濟,差極有限。我常想,大學都六百年了,沒有理由在我這一百年玩完吧。要是真的在我這一百年玩完,也只好認命。

新聞上雖不時聽到恐怖襲擊,邪惡左幾十年的北韓繼續 "恐嚇" 全球,但全球的經濟應該都不錯,,新科技一日千里,人類的發展以前所未有的速度向前,只要是好的產品,好的科技,一下子就普及起來。能夠活在這時代實在是太幸運。新經濟新的產業推動著經濟的發展,每樣技術的普及都帶來相關的市場發展。

股市真是一個奇怪的地方,前一兩年恒指大市在十倍市盈率都沒有的區間橫行了幾年,那時除了一些投資理財高手外,少有人說要在那時買股。現在大市升到三萬點,市盈率十幾倍了,卻有一大班人說入市,又認為股市還會繼續長升長有。股市今年會唔會繼續升真的不敢說,我覺得資產最終還是以價值為依歸。今次升市都未算是雞犬皆升,能夠投資的公司的確還有。

不過可否年年都像上年般好境呢?!對此我是有疑問的,終歸沒有一個股市可以年年都好境。我認為這幾年的低息環境是為未來埋下了一個超級大的計時炸彈。君不見我這個死靚仔都可以搭低息順風車,借下一屁股的債務。我都幾肯定有人勇過我,借得更多,槓桿更厲害。當這批人因有甚麼風吹草動,例如加息太快/投資的項目達不到預期,還不起錢,環環相扣,互相影響,信貸一下子收緊,零八零九年再現也不是夢。

之前每次救市都以調整利率,一次比一次低。上次尚且能把利率降至差不到零來救市,不知下次還有甚麼法寶呢?!我都尚算後生,這泡沫的爆破應該是可以看到的,所以必須有所提防。

即使如此,也不能太過擔心,太過擔心就是杞人憂天。既然已經處於加息週期就只能學誠哥所講,在穩健中求發展,發展中不忘穩健。賺錢的機會有很多,遺憾的是子彈太少,但還是要小心點行事,不要太過進取便是。這樣才能夠做到有大浪也不怕被完全扳倒,即使遇上大浪會難免有損傷,但最重要是不傷到根本。溏心風暴中最近有句令我頗深刻 - 樹大根深。

另外,今年也有些新的計劃開始進行,最希望當然是可以進行得順順利利,即使有些不如意,肯定的是將會從中得到很好磨煉的的機會。

2018年,工作上,好好學習。生活上,充實一點,。

共勉之。

2017年12月29日星期五

2017年回顧


眨眨眼又一年,有沒有人覺得現在每年好像過得越來越快呢?!又是時候寫寫 2017 年的回顧。

對比一下年初所寫展望 (2017年展望)裡的那座書山有增無減,大部份依舊還在,今年又增加了更多的書。我都不好意思影相,怕讓各位見笑我的閱讀速度。看來不到退休這座書山是永遠不會清空了。不過這沒有辦法,有時候行過書店或者上網見到推薦的好書就忍不住手。特別是上網看到好書,轉頭就在 Amazon 買回來。現在網上購物實在是太方便,今日買明天就已經到家門口了,實在不得不佩服現在的物流速度,以及科技所帶來的方便。Amazon 老闆能夠做到世界首富不無道理。

誠然當今科技已經將我們的生活帶進一個前所未及方便的境況。一年間的變化感覺好像不大,但以十年為間距來想,這與十年前的生活相比已經是差天共地。同樣地,十數年後的生活變得如何,肯定也絕非我們今日可以想像得到的。世界這幾十年間變化之大,令到很多工作不斷地被淘汰。看著工作智能化,銀行麥記超市已經開始自動化,分行被網上銀行取替,麥記人手落單變點餐機,超市自助收銀,乃至駕駛都可能在未來自動化,要在未來自保或許就真的只有及早準備。

與投身新世界經濟相比,自問創意力不高,接受新事物的能力也慢,我的選擇是投身舊世界經濟的根基 - 房地產。我認為人的最基本需求 - 住,這一點是不容易受到新經濟所衝擊,特別是住宅,只要人類一日以實體形式存在,任世界如何改變,這種需求也肯定不會消失。

房地產樣樣都是學問,規劃,建築,機電,裝修,估價,管理等等,每樣都是學問。而當中每項又可以再細分數十以至數百種學問。要在房地產上發展好,每樣都略懂一些是必需的,能做到成功,更要每樣都進深入了解。即使每樣認識皮毛,也要花相當的功夫。在這思想下,上年入了間建築公司工作吸收經驗,只是短短半年,在公司裡撞的板不少,但學習到的東西更多,但還是有太多太多的東西可以學習。單單是在建築層面上,一磚一瓦當中都是學問。落單水泥除了要知水泥的類別,連水泥的濕度也要知道,甚麼時候要甚麼濕度,各種濕度的好處壞處也是要了解一番。

不過年初聽老闆的一番話,他說在這個年紀更應考個專業資格。以他的看法有個專業,說話都能夠大聲點,更易令人有信心,即使是錯,對方也不敢輕易質疑。在未來的路上做起事來會事半功倍。聽從他的意見就由建築轉了工向專業資格出發。學老闆所講,學起樓幾時都可以學,得閒落落工地做下免費勞工他也是無任歡迎。當然我也是十分希望可以再有機會在建築公司工作,建築實在太多有趣的東西學習,做多一年半載也願意。

幾個月的半專業工作實習,很多時都會需要到大學時的知識。只是書到用時方恨少,很多東西早已還給了教授,又要重新再去學習。之前還對大人的教訓,說老了學習就會越來越困難不以為然,到現在實在不得不信,只是短短放低了書包一年,再讀書好像沒有之前般靈光,最起碼失去了臨渴掘井幾晚時間記上一個學期所學的東西就已經做不到了。要成功考得資格並不容易,聽同事們的經驗,要記的東西可以算得上是要對房地產中的知識要做到天文地埋無所不知的地步才可以成功。今年又是回到讀書年代,更要比大學時努力。大學時還可以計分計試卷,計算所需的分數。但這次的考試一係得一係唔得,又沒有標準考試內容,要學習的東西頗多,實在有無從入手的感覺,只好樣樣都涉獵及努力加油。幸好工作比建築公司裡要悠閒得太多,學習的時間還是相對的充足。

講番投資,重中之重當然是油城的房產。組合現在全由經紀管理,只需定時檢視及問問經紀狀況,將時間放在其他更重要的事情上,例如想想未來的方向。

這一年隨著油價平穩,油城的經濟也開始向好。我那做油井的屋主,由之前幾個月入面先開幾個星期工,到近期一兩個月都不見人,常常都在不同油井工作。相信地產市道也已經在谷底,這一年樓市的氣氛可以感受到有明顯的好轉。雖然市場上還是有很多放盤,要慢慢消化還是需要很長的時間,但起碼我認為是不會再像往一樣般大跌。

今年蘇格蘭改了租務法規,業主不能夠再簡單因為租約完結而要求租客搬走,變相只要租客不過不失就可以無限期租住業主(當然在某些情況下,業主可以趕走租客,例如租客不交租。)但這樣無疑是偏向了租客的權益。有些租客只是麻煩,但又不滿足法規下所容計搬走的要求,在新租務條例下,變相趕唔走,都幾麻煩。幸好,組合集中在學生市場,相信影響甚微,學生最多都是讀幾年書,即使讀完也甚少會繼續在學生時期的地方居住,同樣的價錢可以在外邊住得更好,又不用住近大學,為何不搬走,要付溢價住近大學呢。不過這改例也正好再次提醒我地區投資的風險,有機會就一定要分散投資。從資產類別開始,在房地產層面上則是要先由地區再至國家/房地產類別去分散。

話雖如此,但現在的規模我認為還小,油城始終是熟悉的市場,加上我認為已經見底,先繼續擴大根基,再求開拓方為上策。盲目去分散,弊大於利。於是就問問按揭經紀借貸能力,為下年再進一步開始作準備。早前搭的棚雖因樓價下跌而變得千瘡百孔,但依然派得上用場。從按揭經紀所知,要取得借貸再下一城應該是可以的。所以在年尾開始花多一點心思留意樓市,又開始多了去睇樓,順便在經紀口中收收風。

現在改了改以往的做法,以往市旺出價高跟其他賣家追高價,怕好東西被其他人買了。現在淡市反正落價不花錢,用香港買家常用的招數一見到覺得不錯的就開天殺價,靜觀其變,買到就買,買不到就不買,反正不急著買貨。這個策略,顯然好過以往的接火捧遊戲,出價都是以價值為依歸,買到的一買就肯定是低過市價必賺。雖然有些賣家覺得運吉,連回覆也廢事,但亦有些賣家回覆說想想,想想下又問可否有商討的空間。可見這招未必就見得完全沒有用。不過反正不急,還價繼續低,聖誕前聽律師說還是有可能有好消息。

至於股票,還是繼續採取放風箏的方式,基本上都沒有太多理會。沒有理由為少數的資產,付出不合比例的時間。即使這樣,股票回報還是因為大市的升勢而有不錯的回報。另外,用了些少閒錢增加了認為還是低估的股票。今年也再一次證明,沒有時間研究股票或者不熟悉公司的話,投資盈富類的指數基金還是最好,我看今年盈富的回報已經相當的可觀,若果把所有錢投資在盈富回報會較加高,又不用日日睇住股票。指數型基金還重要的還是可以突破到我這類小散戶的盲點及偏見,例如我還是過不了投資五六十倍市盈率騰訊的心理關口,即使我明白它主宰了十數億人的生活及市場。

今次的升市我認為還不及大時代,至少沒有出現雞犬皆升的現象,有不少股票還是值得繼續買入。股市有趣的地方是每年總有機會賺取不錯的利潤,有時是市場的情緒波動,有時是個別公司的舉動。只要有子彈實在不愁沒有機會。以今年九倉分拆為例,網上很多高手的分析都指出是潛在的送錢的機會,跟著投資買入賺錢的機率很高。在這裡實在是衷心感激各位高手的分析,令小弟可以坐一轉順風車。有時候所謂的賭錢/投機和投資只是一線間,實在不用太過執著。當明白到當中的機率,當高的機率站在我們這邊,那跟所謂的投資又有何分別。正如開賭場的總不會認為是跟賭仔真的在 "賭錢" 吧,從它們的角度看這只是一種投資。這是我在大學那幾年 "賭錢" 時所領會到的事。

最後,這個博客寫左六年,實在非常感謝各位一直以來的支持,以及給予我的各種機會。這個博客我在投資上的起低,好的寫,差的也會寫 (雖然會寫少啲,報喜不報憂之心乃人之天性)。多謝你們這幾年肯來這個博客閱讀著我崩壞又不通順的文筆,也讓我有機會可以分享一下我自己的想法做個紀錄時,也跟大家討論精益求精。這一年的出文量又創新低,萬分的抱歉。但最少還是做到一個月一篇的更新,這是我對自己最低的承諾,亦是這個博客未打破的一個紀錄吧。希望來年會做得更高,目標維持上年一樣,一個星期一篇,哈哈。

最後最後,祝各位新年愉快,2018再搵多啲!








2017年12月23日星期六

滾雪球

來英國差不多有十年了,常有人問英國冬天是否很冷,是否很多雪。

我可以講,不凍,平常也沒有很多雪。即使我住在蘇格蘭(英國北部),在城市平常冬天也甚少見雪,要睇雪就要揸一兩個小時車去到深山野嶺。今年幸好撞到有寒流來襲,落了一個星期雪,令到蘇格蘭又一次白濛濛一遍。

見花園積雪不少,二十幾歲第一次走去推雪人。

由一個手掌大小的雪球開始,慢慢開始在花園滾來滾去。由於剛落雪,雪還是很鬆軟,稍為大力一點,或者滾得太急就會散開,又要再滾過。剛開始時,雪球很小重量又輕,沾上的雪不多,花了很長的時間才滾到有藍球般的大小。再之後,當雪球越來越大,越來越重,每次滾動時都明顯感到雪球的體積變大,到一個地步甚至再難以滾下去。

在這滾雪人的過程中,實在深深體會到股神為何把投資的過程比喻為滾雪球。因為投資也確實如此。剛開始很難,本金少,從少少本金得來的回報也少,少得根本難以察覺到整體有增長。但慢慢當繼續投入投資的回報又繼續再投資,慢慢地當中的回報就會越來越多,越來越容易將投資變大。

我常常認為投資儲蓄最重要就是第一步,當走出了第一步,就自自然然會有第二步,第三步,第四步,亦即是所謂的千里足行始於足下。若不踏出第一步,所有都只是空談。小有小投資,大有大投資,沒有積累就甚麼投資都做不到。

就以 Bitcoin 為例,寫文時 Bitcoin 雖然由高位萬八跌到得番萬一二,但不能否認對比年頭還是有可觀的升幅。即使在年中買入一些,回報也很不錯。若當時看見此機會,又敢去買入的話,雪球已經滾大了不少。但平常沒有累積,即使肯去買,又何來有資金去買入賺這筆錢呢。Bitcoin 的例子或許有些偏,又例如樓,常常望樓價大跌的人,即使樓價跌回沙士時的水平,一成首期也至少要十幾二萬吧。平常沒有儲錢,到這機會真的來的時候,一樣是上不到車。

當然,也不是說每筆投資都會賺錢,但只要不是 Total Loss,雪球還是可以滾下去,而且怎樣也比完全由零開始要容易得多。當雪球滾到頗大時,在鈄坡上一下子脫手,雪球就沿著鈄坡滾到撞上棵樹,分開了一半。用上其中的一半很快又滾到跟原來的差不多大小。最難的真的是剛開始的那部份。當雪球過了如西瓜般大小時,再滾已經很容易。或許這對比在投資就像被動收入比主動收入為多,又可以將全部的被動收入滾下去的水平?!

到最後,雪球滾到半個人的大小,實在沒有力再滾下去(已經是每走一步雪球自身的重量已經足以將途中的積雪全部沾上),好不容易將雪球由後花園滾到門前的預定位置,已經是上氣不接下氣。這時鄰居看見我這樣就做就說整雪人不用這麼辛苦,找個鏟將雪堆成一堆,然後再塑迼雪人的形狀更加容易。

第二日鄰居親自示範,鏟了幾鏟把積雪堆成一堆,再用鏟拍兩拍雪堆造成雪人的形狀,不出一會兒已經做出一個比我的雪人大多得多的雪人。或許除了知道滾雪球的道理外,還有一樣很重要的就是要參考一下別人的意見,學習一下其他成功的人的做法。這樣會省下很多功夫,走少很多冤枉路。想不到堆下雪人都有這麼多得著。

最後,祝各位聖誕快樂~


2017年12月19日星期二

泡沫有樣睇,自己太蠢?

一年一度又是交稅表的時候,又是被會計追數的時間。

今年起,英國的稅制對收租物業的支出部份扣稅額計法有所改動。簡單來講,一踏入高稅階,買樓收租不單只無錢賺,更甚者還要倒蝕;對於買樓收租的印花稅也是,雖然無香港般厲害,但要繳付比自住客多3% 的印花稅,影響都不小。打個比如,自住客交 5%,投資客就要 8%,如此類推。

看著今年盤數,因為上年開始踏入職場的關係,即使有會計幫手,小弟還是不幸地略略進入了高稅階。幸好還只是略略,但就如上所說,這就代表再用自己名買樓,就會完全賺唔到錢。

在這裡不得不興幸自己在幾年前已經搭好個棚。我所謂的搭棚就是一個可以自給自足的收租組合,不需要再投入,也可以透過自身的積累再去慢慢變大。雖然就未試是否真的可行,但至少按揭經紀話可以用組合來去買樓做按揭,個人因素對組合慢慢變小。若果當時沒有搭棚,在今時今日的環境下發力搭棚,實在是談何容易。

但同時間,油城這幾年的受油價大跌的拖累,樓價的表現間接受到油公司炒人而影響。樓價跌了至少兩成,當中貴價樓影響最嚴重,有些在市場上一年以上都未賣得出。物業組合也受到影響,在擴張後期高買的樓估值我想都跌穿了買入價。組合價格亦較最高峰時減少了一成至兩成。在英國各地樓市都欣欣向榮之下,就唯獨倫敦同油城的樓市表現得差,當中又以油城最甚。相比之下,搭棚很明顯是很失敗的投資。現在所收的租金只能說是彌補樓價上的損失,談不上賺到錢。

究竟以這樣的損失去換取可以繼續擴張的能力是否值得呢。這是我常常去思想的問題。若當時保留子彈,現在的環境下購買力要高得多,同樣的貨更少的資金已經可以買得到,但這樣做,又會喪失了搭棚供現在發展的機會。不搭棚就不用蝕資產,而且還可以保留更大實力。即使這樣掃資掃極有限,掃兩掃就會被稅制限死了。另外,不能借規模向管理經紀壓價,全面交給管理經紀;銀行亦要再過多幾年有往績看才會肯借錢給我再擴大。

我認為當時搭棚的決定沒有錯,追趕時間快快搭好棚也沒有錯。錯是錯我的判斷高估了護城河的保護能力,也低估了泡沫爆破後對於組合的影響力。且看以下幾圖,一,是油城的寫字樓供應,二,是蘇格蘭首府愛丁堡的供應,三,油城佔整個蘇格蘭寫字樓投資的佔比。






可以看出,油城過往一年的寫字樓的供應比需求多了幾倍,明顯對寫字樓的供應多得離譜。對比之下,愛丁堡的供求大概穩定,甚至需求比供應多。再看第三張,就清楚看得出當時的泡沫,一個人口只有三十萬人的地方,亦即蘇格蘭大概六百萬人,佔比五個百分比,對於辦公室的投資竟然連續四年占整個國家的四十甚至一半的投資。這樣不是泡沫還是甚麼。現在大量空置的辦公室寫字樓不是今天才建成的,它們正是在泡沫的高峰時期間開始興建,其實當時只要稍加思考,實在不難察覺到這個泡沫。蝕錢,只能怪自己太蠢太天真。

再遇到同一樣的情況,我會有甚麼可以改善的地方呢。首先肯定是要分散一點風險,既然知道有專注單一市場的風險,其實可以開始南下投資其他地方,例如愛丁堡或曼徹斯特。雖然都是在英國,但至少分散了地區的風險。反正都是用經紀管理,即使曼城每半年一次去檢查,還是可以做到。大的維修,請一兩個星期在當地也是可以。將風險由地區的層面開始慢慢去分散。任達華的全世界地產投資法固然可取,不過暫時來說實力還遠遠未夠。其次是要更加謹慎,保守一點,不要對護城河,回報等太樂觀,更謹慎的評估是需要的。

失敗乃成功之母,失敗的投資固然代出了真金白銀的代價。但付出了真金白銀而來的課堂才會更令人深刻,所謂的針唔拮到肉唔知痛。其實同當年股票蝕錢一樣,理論或者前人的經驗只會在蝕錢蝕到痛時先會認真去想,認真去聽。或許,塞翁失馬,焉之非福,沒有那種經歷也不會有這樣的反思。有可能反而會更加變本加厲,擴張得更瘋狂,到有危機時更加難以控制,承受不到危機帶來的實際及心理上的衝擊,這樣仲衰。

阿 Q 啲咁去諗,一日唔賣,一日都唔知道賺左定蝕左,一於就繼續揸住,繼續做我的基礎,做我的前車,令我往後投資道路上有借鍳,提醒自己要更加小心一點。



P.S. 愛丁堡的寫字樓市場好像不錯。供應追不上需求,需求大,因為愛丁堡的經濟好,越來越多公司進駐;供應少,因為整個城區都差不多是歷史文物,想拆舊建築來建新的寫字樓,毫不簡單。愛丁堡的寫字樓市場或許都可以繼續留意留意,看看有沒有新的機會。
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