2017年9月11日星期一

第一個香港租客,第一個欠租租客

這幾年來,租客來自五湖四海,可以講六大洲的人都租過。香港的反而很少,不是說沒有香港人,只是大多來看過樓後都沒有下文。是不是他們看到業主同樣是香港人而有戒心,因為香港包租公的形象多數是為利是圖,斤斤計較,算死草,所以寧願選個鬼佬包租公呢?!自問作為一個包租公,都算是良心型,有壞有要換的都立刻處理。租客退租時,也不會克扣訂金。鬼佬可能更加不可理喻。

話說,上一年在把租務交給經紀前,幫朋友的一層三房單位找到了來自香港的租客和他的兩個英國朋友。當時三個都是一年級升二年級,見面的時候印象都不錯。對這個香港來的租客印象卻不太深刻,因接洽時多數都是跟他的兩位朋友交談。甚至連他來自香港都是較後的階段才知道,一路都用英語聯絡,還以為他是在這裡土生土長。第一位來自香港的租客,感覺都幾有趣。

時間飛逝,一年過去,又到續租時,他們一早在四月時簽了新租約,原以為一切順利,又可以穩穩陣陣收一年租。

誰不知近一兩個月這位香港租客開始欠租,幾日前又收到經紀來的一封電郵。


原來這位租客,考試不合格而退學,也不回來英國了。

看到這封電郵時,實在頗為氣憤。氣憤的原因不在於少了個租客,反正跟他的交情不多,租金也有他的朋友負責。他考試不合格而退學,前途問題等,也輪不到我上心。我也不會為他浪費了兩年時間讀不到書而可惜。

老實說,作為業主的一方,少了他也沒有甚麼所謂,反正租約已經簽了,他的其他兩個朋友要繼續交租。若果不交,要弄到法律上追討,絕對會重創他們的信貸紀錄。香港人還好,他的兩個英國朋友將來要借錢之類就難過登天了。

之所氣憤是,為何做人可以這麼沒有交帶,而這個人還要是同鄉。

自己都做過學生,離開大學也不過是上一年的事情。考試的成續一早在七月已經公佈,不合格一定不會等到九月才知道。既然知道自己不合格不會繼續學業,何以要拖到九月的時候才通知你的同屋主以及業主呢?!業主都算,同屋主總要交代一聲吧。經紀跟他的朋友聯絡過,他們也不知道他的去向,這會不會太過份呢?

若果早一點讓我們知道,即使是兩個星期前也好。我們也可以及早安排,找租客頂替。在八月要找個租客都應該不錯。倒是現在大學都已經開學,學生大多都已經找到了住處,要找人頂替又談何容易。看來不到十二月新學期開始,也難找到人。現在他的兩個朋友最壞打算是整年都要兩個人交三個人的租金,實在替他們難過。

這樣沒有交帶的人,同為香港人都真係幾慚愧。

我又想,做人做事無交帶,好極有限,會不會跟讀不到書,考試不合格有關呢。

如果你看機會到這篇文,我真的很希望你告訴我當中是否有甚麼隱衷。。。

2017年8月30日星期三

另類穩陣投資


在英國,物業投資的範疇有很多,其中一種最穩陣的莫過於是購買物業的永久權 (Freehold)。

在香港,除了港島的一兩座教堂之外,所有的永久業權都在政府手中,因此也有了差餉地租。因為政府才是真的業權擁有人,批出長期的租約 (Leasehold) 給香港物業的買家。

英國則不一樣,很多的永久業權都在私人手中,可以自由買賣。

為何買永久業權被視為最穩陣的投資,英國甚至有 REIT 專買永久業權?

首先,永久業權代表業主擁有對土地永久的權利。建築會變殘變舊,但土地相對要穩定得到,擺上一千幾百幾年都是一樣。幾千萬年地質變動等就難講,不過無需睇咁遠,人類有文明都係講緊幾千年。英國的政治環境也穩定,這樣的資產傳幾十代是有可能的。英國有些貴族,家族的土地就傳承了起過幾百年。

其次,作為土地持有人,只要塊地還在,就可以不斷地向土地的使用者收取地租,延綿不斷。通常欠租率是極低的。因為欠租的後果可以很嚴重,甚至整棟建築白白地給了土地業權擁有人。稍為正常的人,欠水欠電欠稅欠銀行錢,都不會欠地租。

再者,不只有地租,視乎地契租約,業權人還可以收取服務費,轉租費,裝修費,准許費等等。成為地租外,又一收入的來源。

以圖片中正在發售的物業永久權為例,七十四個單位的業權,售價  £350,000,目前的地租是 £17,488,回報近 5%。最為吸引的是當中有條款地租每十年跟隨通漲上升,即是說收入不會隨通漲而貶值。

這樣穩陣的投資真係去邊搵!

2017年8月24日星期四

再談還息不還本



最近有讀者來信問到還息不還本按揭的問題。

"在追看初期到中期的文章時,你不時道出按揭的方便,並且強調只還息不還債的好處。可是終有一日也得還債吧?那請問在那一天你如何拿出一大筆錢出來還債呢?一間房子還可以,但當你十間房產也是這樣得來時,那你如何在三四十年後拿出一大筆現金來還債呢?需要賣資產嗎? 

我的第二個問題是,當租金收入不足以抵消所需的償還款項時,便需要靠個人能力尋找收入。假若手頭上大部份的房產都還未供款完畢,那風險便會更大了?" 


剛開始接觸樓按/借債的時候,我也會想在三十年後如何還債。傳統的教育教導我們,有借有還就是上等人,有借無還就是過街老鼠,會俾人淋紅油。借錢要還錢,看似天經地道,十分合理。

當了解更多關於債務這個問題後,卻越來越明白到這裡是一個誤區。有借有還,可不代表我們 "一定” 要還清債務。有借有還可沒有說代表要做到零債務的境界,定時定候,準時還款一樣算是有借有還。

我發現在借錢問題上不少人都忽略了一個很重要的事實,一個簡單的會計原則 — 交易是兩向的。借錢不是單純的增加債務。借錢的同一時間,債務是上升了,但資產也上升了。在一個無利息的世界,借錢根本不是一個問題,因為你可以隨時用同等的資產去還債。套用於按揭,我借錢買樓,同樣可以賣樓還錢,唔一定要在另一處拿一大筆錢來還債。

再說了,英國買樓的另一好處,除非是結構出現問題,否則層樓再舊都可以拿來做抵押。承上的思路,既然知道未來層樓可以繼續用來借錢,那新錢還舊債,再借新新錢還新債。。。。好像看不到這要真金白銀拿出一大筆錢或者要賣資產來還債的一日。

我認為借債最大問題不是償還本金,而是定期準時還利息還本金帶來的現金流問題。要做上等人,一定要定時定侯還款。不能夠準時定期還款,就會引發到債主追討整筆借貸,這個才是大問題。如果有一筆投資回報是一萬倍,但現金流不以支撐到那一日的到來,那又有甚麼用呢。套用這種思維,既然借債最大的問題是還息同還本金,還息不還本的按揭還少一樣,自然有優勢。

回第二個問題,當租金抵不上支出的時候,不能夠提供正現金流的話,我認為就是要重新審視資產的時候,一件不能提供正現金流的資產,必然是要在其他方面上得到高的回報作為補償。這時候的資產能否做到這樣的高回報呢? 如果做不到就要想去放棄了。未供完的樓也可以賣出,沒有必要去抱著一件回報不理想的資產。資產而已,不是老婆。

關於借債,帶番個頭盔先。以上所說的只是簡化了的理論,借債買樓還是有一定的風險,我們不是活在一個零息的世界,利息會變動,樓價會變動,樓也不是說賣就可以賣,等等等等,各種的因素都會影響到借錢投資的實際風險。借錢投資還是要三思三思三思。

很多人說我在借錢上大膽,其實我實在不敢認同。

如上篇文說,我是很細膽的。我這些年來借極我的負債水平都未試過超過六成,拍馬也追不上九成按揭上車的人。其實當中的道理一樣,都是借錢買樓。我就不明白為何借九成上車是可以接受,借錢買樓收租反而是高危投資呢?!

2017年8月21日星期一

有早知無乞丐



我自問是屬於杞人憂天的一類人,對於未來沒有太多的信心。很早開始已經怕畢業之後找不到工作。論學歷,大家都是半斤八兩;論勤力,比我更勤力的多的是;論轉數快,也不是持別話頭醒尾;論外表,也是毒男一個。我著實看不出自己憑甚麼特點,可以在畢業後找到不錯的工作,更惶論要人工高。從宏觀來看,感覺世界變化的速度太快,以往一份工可以做到退休,但現在世界變化迅速,十年後的世界已經可以大不同,今日有的工作,十年後可能已經被取代了。或許正正是有這樣的想法,於是我早早開始計劃理財。無他,既然不能靠別人給我工作,那就唯有靠自己。

打著最壞的打算,畢業後找不到工作。即使找到,人工也應該不多(一般的大學生的人工大概就是萬八左右),想要在未來靠自己就只有增加投資收益,繼續擴大物業組合在當時來是最可行的方法。於是趁有大學畢業前,不斷地去買樓,即使樓價在高位依然不斷去買,盡快去擴大物業組合。當組合達到一個程度,組合每年的收益除了可以養活我之外,還可以繼支持組合增長。

現在過了差不多兩年,物業組合雖有一定的規模,亦享受到些少規模經濟帶來的優勢,但同時間油城的樓價因油價下跌影響到地區經濟而持續回落,物業組合的帳面值比起高峰期,少了一大截。

我常常問自己,究竟當時的策略是對還是錯呢?

若果當時不全力買樓,現在手上拿著一大堆子彈好像都不錯呢。

有一句話說得好,有早知無乞丐。有早知,個個都是李嘉誠了,但這樣的又有甚麼趣味呢。因為不知道未來會發生甚麼事,會對未來產生好奇才顯得做人有趣。

當初的策略對與錯,實在也說不清楚。的確投資收益上沒有預期般理想,但如果當初的選擇不一樣,會不會收穫到同一樣的經歷呢?!沒有這些經歷現在又會怎樣呢。當我以為大學畢業後會很難找工作,人工一定會很低,低到過不到申請按揭的最低要求。偏偏運氣不錯,找到了兩份工作,收入都不錯。即使不靠租金收入,也能夠繼續擴充物業組合。但若果沒有在瘋狂買物業而收穫到的經驗,又會不會得到這些工作呢。再說,識到靚女租客的機會又點計先,呢啲俾錢都買唔到。

不少差不多年紀的讀者常來信問我在投資或人生上的意見。其實我不算是特別的成功,所以沒有成功的經驗可以分享。只能夠說說我的經歷作為借鑑。從上,我就覺得人生是很奇妙的,你沒有可能知道未來的變化。你以為最好的,在未來未必一定好;同樣的你以為會差,又未必一定會差。我覺得最好的做法,是設定好大方向便可,然後便是是隨遇而安。這不是說中間甚麼都不做,而是選擇你認為適合的道路的路,之後努力行好每一步便可以了,再不斷去修正如何到目的方法。隨著經歷的變化,目標很可能會改變,何必廿歲就計算到六十五歲,計每一年儲到幾多錢。一年儲十萬,六十五歲就四百五十萬,計到退休可唔可以買到樓呢。有可能過多幾年,買樓都已經不是你的目標了。

大家共勉之。


2017年8月7日星期一

讀者來信:理財目標




問:你好,我叫xxxx,之前未投資過,完全唔知點開始,可以請問應該點樣開始?又應該睇咩書?

其實對投資冇咩概念,所以想問下。😁😁😁😁。

答:我認為首先要看你有甚麼目標,是要建立另外一份被動收入,還是要儲一筆錢作未來之用。理財上我會建議你可以先從看富爸爸,窮爸爸入手。再看止凡所出的幾本書,內裡都有很多很有用的理財知識。在有一定的基本知識後,才去進行投資。


問:唔識投資有咩問題,但身邊既人不繼講,你年紀都有咁止下,要為自己打算下,就開始諗會唔會應該開始學下呢,但又搵唔到人問😖😖😖完全冇方向😑😑😑 我既目標係想儲錢,為將來用,防老?🤔🤔咩係被動收入? 好的,去書店買黎睇下先😌😌thanks 其實我有諗過做外幣定期,但好似回報太少,同埋本身就係月光族同返緊學費,儲既錢就唔多,所以可以拎黎投資既錢唔多😭😭😭


答:看你的電郵,年紀也應該不太大吧。防老的話,最重要是看你現在的歲數,才可以再去推算一個合適的投資及儲蓄計劃。 被動收入就是股息,租金等等,不用從工作上獲取的收入。 如果你不介意,或許可以分享一下你的資料,收入,支出,等等可以參詳一下,看看有沒有可以給你的意見。


問:年紀大你少少😝😝,因為畢業之後做左近一年野就去左澳洲working holiday,返黎之後做左三個月又因私人野離左香港,直到上年年頭先再返黎,又因屋企野一直到上年7月先搵到野做,就到依家,人工13700,家用、卡數、lunch、交通就$5500。仲有每三個月要還一次loan大約$3500(讀大學借既,到19年)  因為冇人問,問朋友又唔答,應該驚,唔會答,所以冇人問,都幾無奈🤣🤣🤣完全冇方向😞😞😞😞

答:如果你跟我的年紀差不多的話,那我是不建議你這麼快就把目標放在養老上。我會建議你把目標放在個人發展上,把理財視作儲備發展這些機會的潛能。如果站在你的位置,我會首先去想現在工作行業的前景,以及自己是否真的有興趣,還是只是一份為搵兩餐的工作。如果是只為了搵兩餐又沒有太大發展空間的工作,我就會想有沒有可能轉工,又或者可以在工餘的時間發展其他的事業。如果有,又需要甚麼的條件呢?錢,時間,學歷? 在知道這些目標及條件後,才去制定一個理財的計劃去達到目標。

問:因為之前講既我畢業後有好多時間都唔係香港,所以試過唔同類型工種。但最後都係做返account,btw我係讀account,我都唔知算唔算鐘意,但我冇諗住會計考牌。所以轉考HKICS既牌做company secretary ,我都唔知好唔好,但我知如果唔考牌繼續做account既話,冇前途,所以想轉。考HKICS每科考試費要$2000加上堂學費$4500,一科共$6500。我應該要考4科,原因係共8科,但我既degree 有機exempt到4科,要再睇佢批唔批。 但呢d野會影響到我投資? 其實我興趣係煮野食,想將來開私房菜,但我都知好難😅😅😅,不過都冇所謂😆😆😆,可以當興趣😁😁😁

答:睇番你的收入同支出,我當卡數係你的日常洗費,你住屋企家用是晚餐及住屋,這樣計你一個月可以儲四千蚊,幾百蚊走趲,例如紅色炸彈之類。 會計唔考牌的話,前路的確有限。即使考了牌,我的看法是會計行業在香港每年一大批的畢業生擁入這個行業,加上本身已經在這個行業的人,競爭已經是非常的激烈,在這個因素下,機會及人工定必會繼續受壓,未來的前景不容樂觀。再說長遠,多個對未來工種變化的預猜中,會計也會是受到智能化所影響的重災區之一。

反而,讀秘書課程,計學費考四至八科的學費 (不肯定幾多科可以獲得括免,計埋最壞情況) 二萬六到五萬二。假設你把四千蚊全部儲來考試,都係半年到一年多的時間。用一年多的時間換一個發展的機會,我認為是值得的。 不太清楚香港的行情,一個好的秘書,講求的是做事靈活,待人接物,面面俱圓。這些科技不容易取替。好秘書十分難求,還記得我舊老闆請秘書的時候,過百份履歷表,見幾十個人,先搵到適合的。當然她的人工,亦比不少白領要高得多。

論投資,我認為充實自己也算是投資的一種,不一定是局限一定要買樓買股票。我認為投資在自己,擴大未來的發展空間,將來可能得到的回報,比起你現在投資資產更加大,因為自己的能力增加,可以做的事情更多,那未來的變化可能會更加大,變化隨時帶來豐厚的回報。

若果我是你的話,我現在會先集中 “投資” 在自己身上,除了考牌外,還會開始找相關的工作,當是邊做邊實習,相信這樣對你考牌也有幫助。盡快把這個牌考完,再進行下一步。 投資防老固然是個目標,但這個目標太遙遠,我會建議把這個目標拆細,先集中在擴大收入,增大儲蓄能力,然後才去想把儲蓄發大用來防老。



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